La SCI (Société Civile Immobilière) est un statut juridique. Elle permet d’optimiser la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Outre cela, ce statut est très utile pour gérer un patrimoine familial, investir, ou encore organiser la transmission d’un meuble. Mais quand on n’y connaît rien, difficile de savoir par où commencer lors de sa constitution. Comment créer une SCI ? Quelles sont les démarches à suivre ? La Gazette de l’Entrepreneur vous dévoile dans cet article tout ce qu’il y a à savoir sur la création d’une SCI.

Une SCI, c’est quoi exactement ?

Avant de découvrir comment créer une SCI, il est nécessaire de bien comprendre ce qu’est une SCI.

La Société Civile Immobilière est une forme de société (donc, une personne morale), spécialement créée pour les personnes souhaitant exercer une activité immobilière. Elle peut notamment avoir pour objet l’achat ou la location de biens immobiliers.

Attention, il existe plusieurs types de SCI ! La structure la plus adaptée dépendra de votre activité :

• La SCI construction vente : elle vous permet de construire un bien immobilier pour ensuite le revendre.
• La SCI professionnelle : elle vous offre la possibilité d’acquérir vos locaux professionnels ou le siège de votre société.
• La SCI familiale: ce type de SCI a vocation à permettre à des membres d’une famille d’organiser l’acquisition ou la gestion d’un ou plusieurs biens immeubles.

Pour les couples vivant en concubinage, ces derniers sont soumis au régime de l’indivision en cas d’acquisition d’un bien. Il est alors dans leurs intérêts communs de créer une SCI de couple. Les raisons sont les suivantes : pour acquérir et gérer leurs biens en commun, et pour transmette leurs biens au cas où l’un d’entre eux décède.

Comment créer une SCI en 2023 ?

Si vous envisagez effectivement de créer une Société Civile Immobilière, voici les démarches essentielles à suivre.

1. Définir l’objet de la SCI

Dès le début, il vous faudra clarifier certains aspects pour définir clairement les objectifs de la SCI : Quel sera le but ou l’activité de votre société ? Quel type d’investissement comptez-vous réaliser ? Souhaitez-vous investir dans l’immobilier résidentiel, commercial ou industriel ? Quels types de biens souhaitez-vous acquérir et gérer ?

2. Choisir les associés

Et choisissez-les avec soin ! Car une SCI peut être constituée de deux associés ou plus. Ces derniers peuvent être des personnes physiques ou morales, et seront les copropriétaires du bien immobilier détenu par la société.

3. Rédiger les statuts de la SCI

Les statuts de la SCI sont un document juridique essentiel qui définit les règles de fonctionnement de la société.

En plus d’être obligatoire, la rédaction de ces derniers doit être effectuée avec précision et inclure des informations telles que :

• La forme sociale de l’entreprise (ici, la SCI) ;
• La dénomination de la SCI (c’est-à-dire son nom) ;
• L’adresse du siège social ;
• L’identité de tous les associés ;
• La désignation du gérant ;
• Le montant exact du capital social ;
• Le nombre de parts de chaque associé ;
• Les règles concernant la cession des parts ;
• La durée de vie de la société (entre 1 et 99 ans).

Les statuts doivent ensuite être signés, puis paraphés afin d’être considérés comme valides. Afin de faciliter la création d’une SCI, il est recommandé de faire appel à un professionnel du droit. Cette personne vous aidera dans la rédaction des statuts et s’assurera de la conformité de ces derniers à la législation.

4. Ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI

Vous devrez ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI. Cette procédure permet de séparer les transactions financières de la société, de celles des associés.

Il est primordial de bien choisir la banque qui correspondra au mieux aux besoins de la SCI en matière de services bancaires et de frais.

5. Constituer un capital social

Afin de constituer le capital social d’une SCI, chaque associé est tenu d’apporter, au minimum, 1€ symbolique. Chacun obtient ensuite des parts sociales proportionnelles à l’apport qu’il a effectué.

Ce procédé va à l’encontre même du régime de l’indivision où chaque propriétaire reçoit une quote-part et jouit d’un droit sur l’ensemble du bien.

Notez que les associés ont le choix entre deux types d’apports :

• Les apports en numéraire : dépôt d’argent en espèces, par chèque ou par virement bancaire sur le compte de la SCI.
• Les apports en nature : apports autres que de l’argent (biens meubles ou immeubles).

La répartition des parts doit être consignée dans les statuts de la SCI.

À noter qu’en cas de dettes professionnelles, les associés sont indéfiniment responsables sur leur patrimoine personnel.

6. Publier l’avis de création dans un journal d’annonces légales (JAL)

Comme toute entreprise, quand vous créez une SCI, vous devez aussi publier un avis de création dans un JAL (Journal d’Annonces Légales). Ainsi, la création de votre SCI devient publique et opposable aux tiers. Cette formalité coûte 185€ HT (222€ HT pour La Réunion et Mayotte).

L’annonce dans le JAL doit impérativement comprendre les informations suivantes :

• La nature des statuts : soit par acte authentique, soit par acte sous seing privé ;
• La forme juridique ;
• Le nom du ou des gérants ;
• L’adresse du siège social de la SCI ;
• La date du début de l’activité.

Une fois l’annonce publiée, le gérant se verra remettre une attestation de parution, à joindre ultérieurement au dossier de demande d’enregistrement auprès du greffe compétent.

7. Effectuer les formalités d’immatriculation

Pour finaliser la création de votre société civile immobilière, vous devez procéder à la constitution, puis au dépôt du dossier d’enregistrement auprès du greffe du tribunal de commerce.

Ce dossier doit alors obligatoirement contenir les informations suivantes :

• L’exemplaire original des statuts signés par l’ensemble des associés ;
• L’attestation de publication dans le JAL ;
• Un pièce d’identité du gérant ;
• Une déclaration de non-condamnation et une attestation de filiation du gérant.

Une fois le dossier déposé, vous obtiendrez un extrait Kbis qui prouve l’existence légale de la SCI. Il s’agit de la carte d’identité de la société, désormais immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS).

8. Gérer les aspects fiscaux et comptables

La SCI est soumise à certaines règles fiscales. En effet, il faudra choisir le régime d’imposition applicable à votre SCI, que ce soit l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).

Chaque régime comporte des avantages et inconvénients. Il est donc recommandé de consulter un expert-comptable pour déterminer le régime le plus adapté à votre situation.

Et concernant la comptabilité, la SCI doit en tenir une distincte de celle des associés. Vous devrez alors établir des comptes annuels (comprenant un bilan, un compte de résultat et une annexe).

9. Acquérir le bien immobilier

Une fois que votre SCI est créée, vous pouvez procéder à l’acquisition du ou des bien(s) immobilier(s). Vous pouvez financer l’achat par les apports en capital des associés, un emprunt bancaire ou une combinaison des deux.

Il est important de noter que la SCI doit être le propriétaire réel des biens et que les actes d’achat doivent être établis au nom de la société.

10. Gérer la SCI au quotidien

Ça y est, félicitations, votre SCI est opérationnelle ! Maintenant, vous devez mettre en place une gestion efficace au quotidien.

Ça implique de tenir des réunions régulières avec les associés pour prendre des décisions importantes, gérer la location, assurer l’entretien et la maintenance des propriétés, et effectuer toutes les opérations nécessaires pour optimiser la rentabilité de la SCI !

N’oubliez pas : en tant que propriétaire d’une SCI, vous devez respecter certaines obligations légales et administratives (déclarer les revenus fonciers chaque année, payer les impôts qui les correspondent…). Vous devrez aussi veiller à la conformité des logements aux normes de sécurité et d’accessibilité.