Actuellement, les incitations aux bailleurs à procéder à des travaux de rénovation énergétique dans le but de diminuer la consommation d’énergie dans l’immobilier sont nombreuses.

En effet, même au niveau fiscal, des avantages sont mis en avant par l’administration fiscale pour réduire la consommation d’énergie et pour pousser les bailleurs à rénover les immeubles passoires thermiques.

Dans le domaine de l’immobilier, qu’est-ce qu’une passoire thermique et comment cela fonctionne ? Dans cet article, on vous expliquera le fonctionnement de ce mécanisme ainsi que les avantages que les bailleurs pourront bénéficier en procédant à la rénovation des immeubles passoires thermiques.

1. Une passoire thermique en immobilier, qu’est-ce que c’est ?

• La notion d’immeubles passoires thermiques

Dans le domaine de l’immobilier, les immeubles passoires thermiques ou encore les immeubles passoires énergétiques sont des logements présentant une consommation élevée d’énergie d’où le terme « énergivore ». Plus précisément, un logement énergivore est un logement qui consomme trop de chauffage et/ou un logement mal isolé.

À noter, les logements passoires énergétiques ne sont pas obligatoirement des logements insalubres, mais il est aussi possible que le logement soit une passoire thermique à cause de sa note au PDE qui est assez mauvaise.

Concernant la note, c’est une note traduite en lettre qui varie entre A et G. C’est-à-dire que plus une maison ou un logement ne consomme pas d’énergie, plus ce logement aura la possibilité d’obtenir la meilleure note (A). Dans le cas contraire, ce logement aura une mauvaise note (G).

En ce qui concerne les passoires thermiques, ce sont donc les logements qui ont les notes les plus mauvaises, c’est-à-dire que les logements sont classés F ou G.

Pour le cas des logements énergivores en France, dans la majorité des cas, ce sont d’anciens logements construits avant 1975 qui ne respectaient pas encore les normes en matière d’isolation, ce qui cause une consommation élevée d’énergie pour le chauffage.

Attention, ces logements ne respectaient pas la norme en matière d’isolation pas par manquement à la norme, mais parce qu’il n’y avait pas encore de norme précise à respecter. En effet, les premières règles relatives à l’isolation ne sont apparues qu’en 1978.

• Quid des immobiliers énergivores en France ? Un petit état des lieux

La majorité des logements en France est classée D. En effet, plus de 32 % du parc immobilier français ont la note D. Par ailleurs, 24 % du parc immobilier sont classés C et 22 % classés E. En outre, il faut savoir que le type de chauffage utilisé par le logement peut avoir des impacts sur son classement.

En effet, 44 % des logements classés F ou G utilisent du fioul pour le chauffage. Alors que seuls 12 % de ces logements utilisent du gaz et 13 % sont chauffés avec du bois.

En ce qui concerne le parc locatif dans les grandes villes, notamment dans la Ville Lumière, 54 %, c’est-à-dire plus de la moitié du parc de résidences principales ont la note E, F ou G.

Par ailleurs, en 2018, les logements considérés comme énergivores ou passoires thermiques représentaient plus de 320 000 biens et la majorité de ces résidences est située au rez-de-chaussée, notons d’ailleurs que la consommation en énergie pour le chauffage est beaucoup plus élevée à ce niveau.

2. Les dispositifs concernant la mise en location d’un logement passoire thermique

• La situation relative à la mise en location de certains types de logements

Ce qu’il faut savoir, c’est que depuis août 2022 pour les logements classés F ou G, les bailleurs n’ont plus la possibilité d’augmenter les loyers. Cette disposition concerne tous les contrats en cours (renouvelables ou reconduits tacitement) ainsi que tous les contrats de location.

Par ailleurs, pour l’année 2023 et pour les logements passoires thermiques de classe G, la consommation maximale en énergie est fixée à 450 kWh/m — depuis le 1er janvier 2023. Pour ces mêmes logements, il ne sera plus possible de les mettre en location à partir du 1er janvier 2025.

À partir de 2028, ce sera les logements passoires thermiques dont la note au DPE est F qui ne pourront plus être mises en location. Et en 2034, les logements dont la note est E devront être rénovés sous peine d’interdiction à la location.

• L’avantage grâce à la rénovation des logements passoires thermiques

Les avantages de la rénovation des passoires thermiques se présentent essentiellement au niveau fiscal. Le but de la mise en place de ces avantages c’est surtout de sortir les logements de leur statut de passoire thermique et surtout de diminuer la consommation en énergie.

Pour les bailleurs qui procèdent à la rénovation énergétique de leur bien en location, ils pourront bénéficier de l’avantage concernant l’imputation du déficit. En effet, après l’amendement que l’Assemblée nationale a adopté dans le cadre du PLF (projet de loi de finances) rectificatif pour 2022, une revalorisation du déficit foncier pour une période de deux ans a été effectuée.

La loi de finances fait alors passer le plafond d’imputation du déficit à 21 400 € par an alors qu’avant l’amendement du projet de loi de finances rectificative, ce plafond était à 10 700 €. Par conséquent, les bailleurs auront la possibilité de déduire davantage de dépenses concernant les travaux de rénovation énergétique.

NB. Pour rappel, un déficit foncier s’explique par le fait que les charges du bailleur sont plus importantes que ses revenus fonciers. Ce déficit est donc imputable sur le revenu global du bailleur. En ce qui concerne les charges du bailleur, ils s’agissent dans la majorité des cas des taxes foncières, des travaux d’entretien du logement, des travaux de réparation, etc.

Pour bénéficier de cet avantage, les déductions doivent être en relation avec les dépenses énergétiques, ce qui exclut les dépenses sur les reconstructions ou les agrandissements des biens immobiliers. En plus de cette condition, l’imputation du déficit ne concerne que les dépenses sur la rénovation énergétique entre la période du 1er janvier 2023 et 31 décembre 2025.

Par conséquent, les dépenses engagées par les bailleurs avant le 1er janvier 2023 même s’ils s’agissent des dépenses sur la rénovation énergétique, ne peuvent pas être imputées ou déduites des charges des bailleurs. D’ailleurs, les travaux effectués devront être des travaux permettant au logement noté E, F ou G d’être noté A, B, C, ou D.