« L’activité, qui était florissante depuis huit ans, a brutalement ralenti : – 14,1 % entre le premier semestre 2022 et le premier semestre 2023 ». Century 21 parle ici de l’état critique de l’immobilier. Après la crise sanitaire et la crise de l’énergie, le secteur, en l’occurrence celui de l’immobilier neuf, est également touché par la crise tant en Île-de-France que dans l’Hexagone en général. Que se passe-t-il ? Quelles en sont les principales raisons ? L’avenir de l’immobilier neuf serait-il remis en cause ? Nous ferons un tour d’horizon sur ces questions dans les prochains paragraphes.

Immobilier neuf en crise : un état des lieux

La crise de l’immobilier neuf en France de cette année est historique. Elle est plus sévère que celle de la post-crise financière de 2008-2009. Que se passe-t-il sur le terrain ?

Baisse des ventes de maisons neuves

Selon les chiffres, le marché de la maison neuve a chuté violemment de 31,3 %. En effet, pour l’année 2022, les ventes ont atteint un chiffre 96 000 dans tout le pays. Par ailleurs, les ventes d’habitat individuel groupé ont également chuté jusqu’à 6 100 ventes.

En outre, les ventes de logement collectif ont également connu une certaine baisse. Au dernier trimestre de l’année précédente, les chiffres démontrent une chute de 14,1 %.

Les ventes en bloc, c’est-à-dire les ventes aux institutionnels et bailleurs sociaux, ont diminué de près de 37 % sur un an.

NOTE : Il convient de noter qu’il a été enregistré une perte de 71 000 ventes pour l’année 2022.

Taux d’annulation des ventes en hausse

Il s’agit ici principalement de ventes aux particuliers pour les habitats individuels groupés et également les logements collectifs. Le taux d’annulation a en effet augmenté de 16 %. Ce qui entraîne entres autres la hausse du stock de logements neufs.

Selon les promoteurs : « une opération de construction sur cinq est abandonnée, car elle n’est plus équilibrée économiquement. 50 % en moyenne des dossiers réservés ne terminent pas chez le notaire depuis six mois, alors qu’il est usuellement autour des 13 % au niveau national, lance le président de la FPI. Pour moitié, il s’agit de désistements psychologiques, sous deux ou trois jours, après en avoir discuté en famille et pour l’autre moitié, ce sont des refus bancaires, liés au taux d’endettement plafonné à 35 % et encore un peu par le taux d’usure ».

Baisse des autorisations et des mises en chantier

Si le nombre de permis de construire accordé a augmenté en 2021, pour l’année 2022, ce ne fut pas le cas. En 2021, l’augmentation était de 19 %. Or, en 2022, une faible hausse est constatée, de 3,1% seulement. En effet, et en toute évidence, cela va de pair avec la baisse de la construction de maisons individuelles et l’augmentation des constructions collectives qui obtiennent plus de permis.

En ce qui concerne les mises en chantier, une baisse de 3,8 % a été constatée. Cela est également lié au report ou à l’abandon de projets de construction.

NOTE : Selon les chiffres, pour l’année 2022, 376 000 logements ont été mis en chantier. Ce chiffre est inférieur aux mises en chantier enregistrées en 2017. Cette année, le chiffre est de 437 500.

Immobilier neuf en crise : les principales causes

Comment expliquer la chute violente du marché de l’immobilier neuf en Île-de-France ? Cette situation de crise peut avoir plusieurs sources et causes. Le secteur de l’immobilier est en présence de la crise de l’offre et de la demande. L’inflation et la hausse des taux d’intérêt en sont également les principales causes.

Dans un premier temps, la suppression de l’APL accession, la réduction de la quotité du PTZ en zones B2 et C ainsi que l’augmentation continue des coûts de construction ont contribué à cette crise. Au niveau national, la hausse des prix se présente comme suit :

• Brest +19,8 %
• Le Mans +16,2 %
• Nice +10,7 %
• Reims +10 %
• Grenoble : +9,3 %
• La Rochelle +8,8 %
• Montpellier +8,6 %
• Strasbourg +7,8 %
• Rouen +7,7 %
• Toulouse +7,3 %
• Lille 7 %

Il est à souligner qu’en Île-de-France, la hausse des prix est plus faible soit +2,1 %. Il en est de même en Aix-Marseille avec +2,2 %.

Dans un second temps, les prix des matériaux (l’acier, le bois, l’aluminium, les produits PVC, les tuiles, les menuiseries…) et les surcoûts relatifs à la RE2020 ont augmenté les coûts de la construction. Face à cette situation, les promoteurs se trouvent en difficulté pour conclure les contrats. En effet, ils sont contraints d’augmenter les prix de vente.

Dans un troisième temps, la hausse des taux d’intérêt ainsi que la suppression de certains dispositifs de soutien à l’accession à la propriété ont entraîné cette crise de l’immobilier neuf. Pour l’année 2022, les crédits immobiliers pour achat de biens neufs ont diminué de 19,6 %.

Enfin, l’inflation n’a fait qu’aggraver la crise de la demande. En effet, les ménages préfèrent l’épargne que l’achat immobilier.

Immobilier neuf en crise : les demandes des promoteurs

Aussi bien la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) que le pôle Habitat de la FFB font appel au gouvernement face à cette situation de crise.

Le plaidoyer de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de France (FPI)

Pour rappel, cette fédération est une organisation professionnelle créée en 1971. Indépendante, elle est une organisation représentative de la profession aussi bien en nombre qu’en répartition géographique, mais également en termes de capacité à faire des propositions aux pouvoirs publics.

La FPI demande une mesure fiscale « exceptionnelle, de courte durée ». Lors d’une conférence de pression, Pascal Boulanger, président de la FPI, a avancé : « On n’a jamais eu une année aussi mauvaise. […] Nous vivons, depuis décembre, à la fois une crise de l’offre et une crise de la demande […] Je pense qu’il est temps de proposer une mesure fiscale courte, d’exception. […] Elle pourrait démarrer le 1er mai et s’arrêter le 31 décembre, parce que la machine est totalement grippée, en panne. C’est ça, notre demande : à situation exceptionnelle, mesure exceptionnelle ».

Le plaidoyer de Pôle Habitat de la FFB

À titre de rappel, Pôle Habitat de la FFB est une organisation représentative de la construction immobilière privée en France. En tant que telle, elle rassemble les métiers de la maîtrise d’ouvrage privée au cœur de la politique du logement, à savoir : constructeurs de maisons, promoteurs immobiliers, aménageurs fonciers et rénovateurs globaux.

Quel est donc le rôle de cette organisation face à cette crise de l’immobilier neuf ? Elle demande auprès du gouvernement de mettre en place un « bouclier logement » afin de soutenir le pouvoir d’achat immobilier des ménages.